几天前，我们与Zhengzhou房地产自我媒体矩阵联手进行离线活动，会议结束后每个人都做出了良好的反应。第一篇文章被推开了，因此您可以在这里查看：在新情况下，没有焦虑，对房地产人的职业规划

今天，我将分享有效机构董事长兼概念研究所的制片人Wu Hao先生的演讲。他的理念值得深入研究。

当我邀请吴先生时，他最大的担心是每个人都不会理解。毕竟，现场有很多人，并且各个层面都有。

因此，如果您不太了解它，只需将其添加书签并观看几次，或者您可以在文章末尾观看视频。

当我们谈论产品时，我们可以建立一个产品部门。产品部门有四个核心部门：第一个是市场，第二个是客户研究，第三个是建筑设计，第四个是营销。然后，每个端口将为项目定位提出建议。

例如，营销部门了解哪些本地产品易于销售，哪些价格细分市场和总价分区非常重要。这就是市场部需要做的。

然后，一旦客户研究部门确定了这组客户群体，进行深入的客户访问并找到客户需求，最终的结论通常是这种类型的客户需要多少个性化来满足他们的需求。

然后，设计部门需要将客户需求转变为图纸，同时满足当地建筑法规，并迅速采取行动。

最后一个营销部门将提出建议，例如产品在市场上的成本效益是什么，房屋率是否高于竞争对手的成本效益，以及价格是否更便宜。

尽管每个人都有自己的意见，但一旦整合就会出现问题，因为不可能拥有将这四个要求结合起来的产品解决方案。

在当今的土地获取情况下，土地非常昂贵，市场也不炎热。一切都必须满足客户的个性化需求，但是需求越多，空间就会越大。市场部将提出总价格要求。如果需求不太满意，设计地址将很高兴，并且前三个会满足。最后，出售房屋的营销地址将感到不高兴，因为房屋的总价格很高，客户很少。

最后，定义了产品并提出争议。

那么如何定制产品呢？

第一件事是看看老板想要什么。第二件事是在四个部门之间发生争吵，看看谁在四个部门中获胜。如果您对其他三个部门感到厌倦，您将放弃并妥协，您基本上会确保。

我不必在市场上购买此类产品。我可以查看基本信息，了解构建指标，然后查看您的整体评论，以了解它是如何出现的。

因此，为了解决这个问题，我仍然想为您带来一些实用信息。四合一的工作方法是因为我们的四个部门不得分开。结合四个部门要求的产品计划是一个真正的好产品。

让我们首先看看当前的市场。关于房地产公司的产品有几种常见的误解，这可能发生在许多房地产项目中。

第一建筑物等于产品；

第二种形式等于商品的价值，这种感觉尤其明显。这就是高匹配和低匹配的来源；

第三个追求是最大化货物的价值。我们经常谈论这样一个事实，即当许多项目高和低时，它们不会以高价或低价出售，或者永远不会以低价出售。总会有一段时间无法出售。尤其是在当今市场环境中，这些值得我们的思考，因此让我们一一解释它们。

首先，我们的产品是通过建筑形式反映的，但结构本身并不等于产品。

让我介绍两个建筑的代表：

第一个是建筑师。它们对建筑的要求是在外墙，形状和空间中，可以称为长度，宽度和高度的自由。

因为在建筑师的眼中，假定物业的建筑区域为200,000平方米，可以向上或向下长大，当然也可以水平生长，并且可以随意塑造。最后，底面积比符合标准，并以标准方式实施，此事已经完成，并且已经出现了许多建筑聚会产品。

第二个是我们做房地产。我们总结了房地产的产品概念，我们将其称为6是，特别是根据营销需求。

高配置和低配置，公寓类型比，大中庭，南北，大型地面宽和房屋速率。

高分和低分配以增加商品的价值；

公寓类型的比例是每个区域细分市场的数量。这决定了区域化。这是现金流以及寻求利润的全部取决于公寓类型的比例；

然后，如果条件允许，则必须追求大型中庭。同一建筑物是比较中庭设计的优势。当然，除了大型中庭之外，还有一种称为轴向对称性的分选方法。

第四类是南北。

对于公寓类型，表面越宽，大小较大，它更大，这是设计师追求的。

最后一个是营销中所需的住房率。该行业对住房率的追求达到了极端的水平。

在国家主管当局发布法规和限制之前，例如，如果超过3.6米，它将计算为两层楼，例如，阳台区域不能超过15％，这是因为我以前曾在阳台上窃取该区域，因此目前的设计规格是为了避免这些情况。

总而言之，建筑中有两种追求。一位设计师追求建筑物的美丽，另一个房地产行业应该尝试实现6是。

但这不是万无一失的。

过去，您认为6个产品可能非常好。现在，我想提醒您，如果6岁出现并这样做，则90％的人可能会被设计和口头习惯，因为它们出来后可能不会出售。

例如，举个例子。一个标准化的产品Villa系列，用于一个项目，11层的别墅，大小的南北公寓以及许多湾窗。这些设计都是关于追求更高的住房率。然后，他的项目在一个城市卖得更好，而另一个城市的销量更糟。

我们去调查了价格限制问题。 A的价格比周围地区便宜20％。 B的价格便宜20％，因为它比其他B贵20％。这种情况证明了什么？

它证明，用建筑公式制造的产品不一定适合所有市场。我可以很容易地找到一千个这样的项目，所以不要这样做。

接下来是设计端口。当我们制造产品时，我们通常会扣除以最大程度地提高商品价值。最大化是什么？

在获得一块土地后，有一些计划指标，例如地板面积比，这些指标决定了可以建造多少平方米的土地。以200,000平方米为例，这些建筑区可以由不同的业务格式组成。 Villas可能占高层建筑的10％的占高层建筑物的20％占70％的占70％，而一些公司都在进行高层建筑，等等。

因此，在制造商品方面，例行程序是首先调查当地主流产品的价格，然后查看高级产品的价格。

但是，有不同的想法可以最大化输出价值。例如，我刚刚提到，最大化业务模型的价值并最大化客户的价值是两个概念。

我们将有一个重要的理论：

房屋的成本取决于谁在购买房屋，购买它的人是否有钱，而不是在其形式上。

如果您清楚地研究城市，那么商品的最大价值实际上取决于您制作产品的人，并且与表格无关。

我在许多一线城市看到的豪华家庭解决方案都有高楼层和高落地面积比率，但它们被卖给了富人。成都D10的地板面积比为8.0，也出售给富人，也有更高的地板面积比。霍海恩（Houhai）的一排高层建筑物目前据称是每平方米700,000元人民币，其地板面积比超过10，而且价格也非常昂贵。

这些案例完全证明不是确定输出值的形式，而是客户。

因此，为具有更高竞标能力的客户选择溢价要比选择低价客户来增加成本和保费要容易。

然后是客户，产品。

当我选择客户时，我会选择产品。这句话听起来很困惑。选择客户后为什么选择产品？这很简单。如果您觉得没有连接，那是因为您以前的客户研究方法是错误的。

我们对客户的定义是家庭结构，家​​庭结构中的家庭关系。根据包括公寓类型和建筑物在内的牢固关系，找到牢固的关系并削减领域。如果我们的空间切割是根据客户的牢固关系和家庭结构来确定的，那么它就是客户，即产品。

当我们进行客户研究时，我们应该根据他们的家庭结构来改变思想。单身人士需要房屋的需求与一对夫妇的房屋需要不同，或者在将父母拉入五个人时，因为家庭关系发生了变化，并且任何关系的变化都需要适当的情况。

家庭中有六个直接关系。在不同时间的关系是不同的。如何见到一个家庭的父亲，母亲和孩子，当在这个家庭购买房屋时，客户的要求有所不同。

当您主要需要父亲时，您应该专注于社交互动，风格和外观。因此，有必要有一个双层大厅，最好是具有社交功能和俱乐部。该俱乐部与其他俱乐部不同，它必须有一个独立的空间，其中有12人以上的桌子；

如果母亲在家庭关系方面很牢固，她对购物和休闲感兴趣，并且重视亲子的陪伴，而在室内，她重视厨房，餐厅，浴室和储藏功能。

儿童产生的需求必须是学区。例如，深圳的许多父母都有别墅住在200平方米的房子里，但是在一定时间内，夫妻必须住在60平方米的房子里。为什么这样做？这是因为他们的孩子需要享受良好的教育。

因此，当我们生产产品时，我们必须找到最牢固的关系才能在家购买这所房子。

最后，回到主题，这是非常努力的。

四合一工作方法中的六个里程碑，允许产品解决方案带来自己的销售能力。

第一个是一个超级问题，第二个是渗透分析，第三个是强大的建筑排名，第四个是原始的，第五是生活方式，第六个是对产品输出（包括内部输出）的重点。否则，如果您的产品做得不好，则不会提及您的销售理念。客户如何给您高价？

因此，我们制造了一个123456的产品，并且可以在产品完成后销售。

超级问题的定义是在获取土地后的土地价格，其相应的形式空间和客户群体之间具有准确的判断。

我想简要地谈论这个概念，因为即使两块土地完全相同，当门相反时，地板面积比相同。即使所有参数都是相同的，他们的土地获取时间也不同，并且他们的超级问题也不同。

尽早获取土地的人们的超级问题是土地不成熟，客户提前出来。如何勾引客户是最痛苦的事情。当客户稍后成熟时，这足以让客户出来，但是成本很高。也许超级问题是售价。

因此，在我们获得每块土地之后，指标，价格，成本以及其面临的市场和时间都存在许多冲突。如果我们发现这种冲突并解决了这一冲突，则项目将解决问题。

例如，当我们曾经是Wuhou Jinmao时，我们遇到的超级问题。因为这是一个国王，所以任何土地国王都会遇到这种情况，并且在三个层面上存在困难。

首先，查看成本和售价。地板价格为17,200元，至少35,000元。门上的对手也可以卖几年。政府的限制为16,000元。北京总部的人们站在北京，认为价值30,000元的房子是什么，他们值得多的东西？由于北京的30,000元人民币确实很便宜，所以我们想告诉他们，这里有30,000元等于北京的150,000元人民币，他们终于有了一些想法。

第二个是空间指示器。这片土地的地板面积比不高2.48，但是由于南部和北部的南部是不同的，例如成都，有些房屋可以满足所有房屋的需求。从理论上讲，它们可用于高和低分配，但高度极限为42米。该指标无法更改，因此不可能进行高和低分配。

第三个客户从未出现在他所在的地区。没有客户，已知的客户群就不存在于市场上。

我们只有一个解决这个项目的解决方案，即使产品变得非常好，并吸引可以在其他领域接受30,000元的单位价格的客户。

找到超级问题后，第二个是穿透分析。

渗透分析是指现有行业的市场研究方法是错误的。错误在哪里？

过去，我们研究了供求结构。有些客户在这个市场上透露了自己，并且在这个市场上留下了痕迹。还有一种称为“隐藏客户”的客户。他们有力量和需求，但是没有供应，因此在这个市场中没有介绍它们。如果您不进行穿透分析，您将永远不会知道这个市场中有多少客户群。

然后，您无法自由选择要符合价格的客户，因此我们要做的不是市场分析。我们要做的比市场分析更先进，称为社会分析和穿透分析。

特别是对于潜在客户，潜在客户必须找到您创建新类别。否则，如果其他人建造130平方米，则只能制造130平方米。最后，每个人都受到130的供应的打击，并且类别有多余。这种情况将于明年在2020年再次发生。我已经看到，中国的产品太少，有130、140和150平方米。

举个例子，我们分析了shijiazhuang。这个城市中最棒的主要产业是红色。系统内有有关国有企业和机构的数据。 Shijiazhuang私营企业仅占工作的15％-19％，这意味着在系统中有大量人工作，这是核心。

还有精英圈子，所有老板都与系统内人员有关，该系统已经产生了老板级别和第二代，管理层和技术股息。也有中小型企业主，但是企业很小，不一定很小，然后通过拆除而致富。还有一些自雇的运营商通过依靠街头技能来谋生。

那么Shijiazhuang的房地产市场有什么问题？这很简单。在城市化完成之前，年轻人和农民尚未进入这座城市，房价上涨至10,000，不包括在城市。

因此，我们需要为客户制造产品，以便客户可以确定您的价值。每个城市都是湖泊。我们不谈论池塘。每个湖泊中的每种类型都是不同的，产品也必须改变。

接下来，我们将探索客户的限制，以帮助项目成功避免风险。有三个解决方案。首先，我使用1.5的地板面积比控制该区域，并提示建造豪华房屋。其次，我改进了小扁平地板，第三层是高和低匹配的。我们必须去市场以验证每个相应的客户，以判断他的销售时间和销售利润。

最后，我选择了最后一个解决方案，利润为50％，首先利润仅为2％。为什么可以在50％上实现这一目标，在这个城市没有隐藏的客户，而打动它们的方法必须是低密度产品，因为第四层和第五层城市的陆地不值得有价值，因此我果断地让开发人员将地板面积比率转换为1.0，控制该区域并获得花园房屋。这是一个尚未发现的市场，因此销售速度更快，并将产生利润。

原始公寓类型非常重要。客户对物业质量的看法可能与开发人员的质量相反。外墙约为20％，在室内公寓中有80％。

但是开发人员向客户提供什么？首先，沙桌是一般公寓，一般公寓的客户不敏感，因为他们不住在这里，因此公寓类型非常重要。我们应该主张公寓类型的原创性，而不是标准化的复制。因为标准化的复制绝对不会破坏该领域的这类客户量身定制的产品。

新公寓为客户建立了新的家庭关系。他肯定会感到，在见到您的房子后，他会比原始房子感觉好多了，这样他就会有动力和动力，否则客户在看到它后不会感觉到它。

要创建原始的公寓类型，我们必须分析客户家庭结构之间的牢固关系，另一个是分割空间。

过去，社交房屋的厨房很小，因此我们为他们提供了房屋，一个餐厅式的家庭，并在客厅提供了许多小组。夫妻需要社交，夫妻之间的朋友也需要社交。这可能是逻辑。

我想证明使用它什么？我为客户提供的不是新房子，而是夫妻家庭的新生活。当我告诉客户时，客户会在几秒钟内理解它。

原始公寓类型的优势是定价能力，其次是原始性是定价能力。

第五件事是谈论生活方式。

我们认为，完成公寓类型后，我们必须整理整个物业。这种排序称为生活方式。

任何生活方式中都必须有四个主要空间：城市空间，文化空间，建筑空间和群体空间。

这四个空间不同，所有者的寿命与众不同。什么是生活？每24小时的组成称为生命。因此，当我们进行生活方式时，我们每天24小时24小时净化，在365天内有4个字符。在这里，我们体验时间表，空间有四个主要空间。时间表所反映的是生活方式。

例如，让我们看一下城市空间。如何使用生活方式来看城市空间？城市功能很复杂。位置越好，这个地方越昂贵，但是如果有钱人出去，则中心是毫无价值的。

有钱人怎么会出去？如果它看起来有点怎么办？如果没有出现，将不会有taoli chunfeng，否则它仍然会出现一点。 Taoli Chunfeng所做的是，土地价格非常便宜，但以超过30,000元的价格出售，现在是50,000元人民币。我在这里欣赏Taoli Chunfeng。

第二个是文化空间。我们不是在谈论这种文化中的古典文化。简而言之，您是一个美丽的女人，在楼下出售韩国烧烤，或者一个大男人出售炖面条，而您的生活文化质量也不同。

可以理解的是，文化是消费空间。用外行的话来说，这是关于支持这些事情。这要花钱，文化空间要花钱。

第三是家庭空间。公寓类型形成的家庭关系领域。在家中少数人的空间有多大，你们彼此之间的关系是什么？时间分配是如何的？

还有小组空间，我们将其称为房屋外社区内部的公共空间。您的生活方式，无论您是生活在乡村，Sanya还是中国的生活方式，一生中都有这四个空间中的很多。

具有不同空间的物业的生活方式不同。让我们整理出客户的生活方式，为客户提供清晰的生活空间。过去，客户具有不同的价值和素质。将来，客户将越来越意识到这两个属性之间的差异是生活的差异和生活方法的差异。这样，该财产的定义相对致命。

制作产品的最后关键是营销显示。

我们说，制造产品很好地称为产品实力，但产品实力并不等于市场竞争力。什么是市场竞争力？客户在1-2小时内收到您的财产信息，并判断您的市场竞争力是市场竞争力。两者之间可能没有平等的迹象，那么为什么它们不能具有相等的符号呢？例如，只有几张图片可以将原始产品导出到营销，销售办公室，模型室，沙桌地板渲染和价格信息。

如何让您出售此端口，以使客户不会缺少任何信息并感受到此产品。

中国的房地产营销已经达到了最危险的时刻。我从事房地产已有很多年了，我看到了许多转换率不到1％的房地产项目的访问。

中国房地产的最大弱点是，一群勤奋的专家正在这样做，然后当他们面对客户时，他们派了一个新毕业的孩子。

我说了很多，我认为贝克姨妈真的很棒。只要您连接他，它们就会很棒。

一个晚上11点，我坐在沙发上，和她聊天。一位来自贝克的姨妈问她是谁。她说我有几个问题可以咨询您。她说，您看到经济现在不好，没有任何好处，而且土地价格越来越昂贵。我以为他来自开发人员，问我是否买了这片土地。听到她说了两分钟后，她说她正在寻找一个有余钱投资的人。我说你很对。她说，买房是最可靠的。我在这里有几个属性可以退房。

营销将正确地告诉客户产品信息，以便所有客户都可以正确地收到，而无需任何误解或不公平的糟糕评论。

如果您不整理，有人会整理属性，所有属性都在这里死亡。如果您不整理，客户将解决。例如，您的优势是12345678，但客户仅接受2和5，也将对您的财产做出判断。您知道看房子是一件很难的事情。当这对夫妇去看房子时，他们必须得出一个结论，我还不会来。如果收到的信息错误，他将不会来。销售人员将礼貌地拒绝。他不会参加任何活动促销，因为他拒绝了他的心。

请记住，所有产品体验都必须填写到客户输出端口。例如，乔布斯和PPT是由他写的，销售演讲的亮点也是他的想法。他不会说他会把它交给销售团队完成。不，这会导致信息丢失和信息差。

我将总结四合一的产品工作内容。我们追求的是，​​市场，客户，设计，营销和市场的核心是发现超级困难的问题。研究客户的徽标是找到牢固的关系并将牢固的关系变成关系领域，以便关系领域可以输出场景。

那不是每个人都在谈论自己的话。破坏部门的障碍并密切关注一件事是客户的生活方式。

今天谢谢大家！

注意：本文由现场速记汇编，尚未由WU将军审查。抱歉，速记内容太多了，可能是错别字